李迅雷：房价不涨就是亏，买房前先算这笔账

众所周知，过去20年随着房地产市场高速发展，房价也跟着一路水涨船高。十年前，笔者所在的江南某县城，房价普遍在1000元/平米左右，现如今当地房价已经突破万元大关，这意味着十年前买房的人资产翻了十倍！正是由于过去房子“赚钱效应”的影响，很多人都跻身“囤房买房”的道路，梦想靠投资买房实现财务自由。那么，房价年涨幅达到多少，买房才能赚钱呢？

房价年涨幅多少，买房不会亏损？

中泰证券首席经济学家李迅雷老师曾公开发表文章《房价走平即亏钱》。文章表示，房子持有成本主要分为资金成本（机会成本）和折旧成本。也许有人会说，房子折旧成本从来没听说过，折旧成本不是只有汽车之类产品才有吗？其实不然，一套30房龄的房子，相比新房价格肯定会便宜不少，这就是因为房子也存在折旧成本。

我们一起来算算房子每年的持有成本。首先，资金成本我们按照大额资金定存收益率计算，一般来说银行大额资金定存收益率在5%左右，因此我们暂定房子的资金成本为5%。其次，复旦大学此前有过测算，一套上海的房子每年的折旧成本约为3-5%，因此我们将房子的折旧成本定为4%。事实上，房子出租就会给业主带来收益，一般租金收益回报率约为2%。因此房价年涨幅一旦低于7%，买房就等于亏钱！

自2015年以来，全国房价经历了一轮快速上涨，在很多的人的印象中房价接近翻一番。国家统计局数据显示，2015年全国商品房价格涨幅为7.43%，2016年是10%，2017年是5.58%，2018年是10.7%，2019年是6.56%。事实上以上数据只全国平均值，部分热点城市最近5年房价年涨幅均高于10%。因此单纯从房价涨幅来看，投资买房的人都赚钱了，而且赚得还不少（热点城市）！

未来5年，买房赚钱的概率多大？

那么未来5年，房价年涨幅能高于7%吗？笔者认为基本上不可能。以笔者所在的某一线城市某小区为例，2018年的时候本小区在售楼盘均价为3万元/平米，现在销售价格依然处于这个水平，没有明显的上涨。其实大家只要稍有了解就知道，过去2-3年，大部分城市房价不仅没有上涨，反而出现了一定程度的回调。只有部分人口持续流入的二线城市（西安、郑州、佛山等）还在上涨，而且涨幅也逐步收窄。

事实上，按照年涨幅低于7%，买房就等于亏钱的算法。最近三年，在一线城市买房的购房者基本上处于亏钱状态，在二线城市买房的购房者稍有盈利，三四线城市基本保本。目前看来，随着“房住不炒”“稳地价稳房价稳预期”调控不断深入，全国房价年涨幅高于7%的可能性非常小，恐怕部分城市不仅房价将不再上涨，还可能出现下跌的情况。因此，未来今年，买房投资赚钱的概率越来越小！

结论：时过境迁，楼市整体环境已经发生根本性变化，房地产“黄金时代”已经一去不返！未来，就如独立经济学家马光远所言，“不犯错”是投资的第一原则！过去20年，宁可错，不可错过；未来，宁可错过，不可错。也许，部分一线城市和热点城市未来5年投资买房依然可以赚到钱，但是绝大部分城市买房已经赚不到钱了。不仅如此，今后随着“三大税”陆续出台，持有多套房子的投资者将迎来更大的麻烦！对此，你怎么看？欢迎一起讨论。

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