深圳农民房的两证一书靠谱吗？买家必看

胡芳洁

因画家和他们的官司而出名的宋庄，正在实验一种新的农村土地流转方式。

2008年初，一份名为《关于农村住宅及宅基地处置指导意见》（简称《指导意见》）的文件，以宋庄镇人民政府文件的形式，发放到宋庄镇47个村，开始以一种非强制的形式保护那些“违反规则”购买农民住房的人的权益。“根据这份文件，我们认为农民住宅属于农民的私有财产，其买卖合同有效。”宋庄镇党委书记胡介报说。

自2006年以来，当地农民和画家之间的宅基地纠纷案件，使得宋庄被推到了聚光灯下，宋庄案所代表的是全国范围内的农村土地利用困境。

从当时的措手不及开始，两年后，这个北京郊区的乡镇迅速成长为促进农村土地利用制度变化的先行者。

私产与集体所有制

在整个宋庄案中，农民房屋能否自由买卖，成为整个事件的关键点。

根据现行的规定，城镇居民不得购买农民房屋。宋庄农民起诉画家购买房屋合同无效的案件中，目前唯一宣判的画家李玉兰案件，就依此被判定房屋交易合同无效。

“这个文件出台以后，很多起诉案就迎刃而解了。”胡介报表示，自从该文件出台，没有再增加新的起诉案。

目前在宋庄已经购买农民房的艺术家有近300户。这些购买者几乎没有人符合农民房购买条件——购买者必须是本集体经济组织内村民。“李玉兰的案件以后，很多人效仿起诉，这不是偶然的，也不是孤立的，主要是由于农村宅基地管理的问题。”胡介报说。

依据相关规定，农村宅基地只能采取划拨的方式获得，不能流转，而宅基地上房屋所有权流转与宅基地使用权流转往往被等同看待，因此也无法实现流转。宋庄镇这一文件的主旨正是通过将宅基地上所建房屋与土地二者剥离，来实现这一改进。

根据 《指导意见》，凡农民出售其宅基地上的房屋，视房屋交易合同有效，同时宅基地为村委会收回并书面告知原宅基地使用者，同时村委会采取出租的方式将宅基地的使用权租赁给该房屋的购买者，这样交易发生，土地集体所有制的性质并没有改变。

而这份意见还表明，对于空闲宅基地，如无符合条件村民或无村民需要，“村委会可向其他人员进行处置”。胡介报表示，其中所指“其他人员”，可以是任何人，没有身份限制；而具体的处置方式，则是经村委会同意以后，土地使用者与村委会签署租赁协议。目前，宋庄各个村庄每亩土地的租金价格，根据位置的不同，从二三百元到四五千元不等。

“土地属于集体所有，但地上物是农民的私有财产，农民有权利将其用于交易，这是合法交易。”胡介报强调。作为私人财产而无法合法交易的农民住宅，至少在此开始获得政府规则的庇护，宋庄镇农民房屋的合理流转开始变成现实。

自2006年以来，宋庄画家村的官司开始出现并且影响力逐渐扩大。在大家将注意力都集中在诉讼案的时候，宋庄镇政府开始了对土地利用制度的再认识和新探索。

据了解，2006年出现第一起农民状告艺术家的案件后，镇政府就向通州区政府请示过，能否制定相关规定来规范这种交易行为，后来区法制办回复表示：作为镇政府，无权对土地流转制定规则。

而随后矛盾开始激化，到2007年，类似的诉讼案达到14起。2007年10月，宋庄镇政府开始组织相关调研。宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰律师在其中扮演了重要角色。胡介报表示，当时就是委托饶云峰作了有关宅基地问题的基础情况调查。

“当时调研和研讨花了很大的功夫，研讨会就开了好几次。”饶云峰说。整个过程中，宋庄镇政府邀请了通州区司法所、土地局、法制办等部门的人员进行讨论，“其间还请教了不少法律界的专家，包括全国人大经济法方面原来的一个老主任。大家觉得思路是对的，可以先试着弄一弄”。

而整个文件的制定思路就是，农民应该有处置房屋等私人财产的权利，通过将房屋与宅基地剥离，在不改变土地所有权的前提下，保证农民房屋交易合同有效。

饶云峰表示，在调研中这个思路就引起了极大关注，普遍认为可以进行尝试。

宋庄实验的偶然和必然

“自20世纪50年代以来，农民住房实际上一直都在流转。以农和非农的身份来划线非常不可取。”中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓表示。

而依据目前的相关规定，城镇居民不得购买农民住宅，从而将农民住房的流转限制在农民之间，甚至只能是本村村民之间。宅基地管理方式是政府土管部门审批与农村集体内部划拨分配相结合，带有浓厚的计划经济色彩，这些年来这种情况不仅没有改进，而且变得更为严重。

1999年5月6日国务院发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；2008年1月8日，国务院办公厅下发 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，包括“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’的内容。这些都成为法庭判决房屋交易合同无效的重要依据。

“从农民住宅能否交易的相关法规来看，1950年至1989年没有明确限定，甚至提到房屋为私产，可以自由买卖或出租；1989至2007年，有集体处置以及禁止城镇居民买受的限定；2007年以后《物权法》又采取虚化原则。”陈幽泓说。她认为国家法规在此方面缺乏连贯性。

另外，关于农民房的买卖，各个法律和法规之间也存在冲突，“判定房屋买卖合同无效的依据并不充足，根本法中并没有规定宅基地上的房子不能买卖。”饶云峰说，以上农民住宅购买的限制条款，多以通知、规定的方式出现，而在《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但并没有对地上房屋的权利进行界定。

宋庄镇政府所发布的《关于农村住宅及宅基地处置指导意见》，从房屋与土地分别对待的角度，提供了一种农民房屋流转的可能性。不过该意见只提供指导，并不具有强制性。“如果硬性规定的话，肯定行不通。”饶云峰说。

“宋庄对这个问题的感受比其他地方更深刻。如果农村土地不能依此流转，所有新农村建设的计划都要泡汤。”较早入住宋庄的画家王立则表示。

虽然国务院下发通知禁止买卖农民房，但是现在的情况却是农民住宅大量空置。以宋庄为例，2007年，宋庄的闲置民宅占总数的30%。

在全国其他地方，农民住宅空置的情况普遍存在。这些地方都面临着农村土地资源如何利用的问题。

陈幽泓的一个亲戚在宁波农村有一套房子，送给别人都没有人要，因为大家都搬到新村去了，旧村没人住，出现很多空房子。

而在宋庄，2000年前后，这里也到处都是空房，农民都是求人买房。“本世纪初，当时7间房加8分地的院子，农民之间的交易价格大概是3000块左右。画家来买，一般是当时售价的3到5倍，所以那时很多农民把房子卖给了画家。”王立则告诉记者。

后来，随着越来越多的画家涌入宋庄，宋庄农民房的售价和租金被抬升得非常明显。“3年前，五六间房，150平方米左右，加上二三百平方米的院子，租金是三五千一年，现在是两三万一年。”王立则说。目前宋庄依靠艺术家这个外来群体所带来的经济利益，已经今非昔比。

作为当地的党委书记，胡介报对此有着强烈的求变意识。“城乡流动是必然趋势，土地的制约、区域的制约终将被冲破。农村的集体土地为什么就不能流转？只要国家把处置农村建设用地的权利放给农民，农村将会有飞速的发展。”他以宋庄的数据来支撑这一观点：“宋庄镇共有47个村，总人口10万人，有农宅、建设用地5万多亩，安置所有的老百姓用2万亩就够了，这样就可以腾出大量的农村建设用地。”

两年前，宋庄出现农民毁约回收房屋的官司，众多购买房屋的画家人人自危。外界也担心这一做法将会损害宋庄的艺术产业。然而，两年过去了，宋庄的艺术家不仅没有撤退，人数反而从2006年的1300多名增加到目前的3000多名。